欢迎来到57美国网!
您当前位置:首页>移民资讯>投资房产>购房知识>正文

美国房产贷款机制及审核方式

发布时间:2016-01-13来源:57美国网
3357
目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。

       目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。


       利率的历史


       美国住宅贷款的利率--固定利率,是由美国的债券市场(BondMarket) 决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。所以目前最重要的是,应保握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:


       将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息


       将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关


       抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。


       个人信用


       经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:


       一、良好的信用


       所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。


       这个信用指数是基于以下项目的评估:


       付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩谵养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。


       信用卡额度:额度愈高,表示信用愈好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分愈多。


       信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史


       信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。


       信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。


       二、稳定的收入


       这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记碌)/月总收入55%


       审核收入的基准有2点:


       1. 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录


       2. 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:


       固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核


       自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税后AGI计算2年平均收入


       三、资产证明


       这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票帐户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行帐单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和帐户等资讯。(通常网路版本都不显示)


       任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。


       四、房屋价值


       这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。除了要看2年的W-2收入表,1099表,个人报税表(TaxReturn)之外,还要贷款人填4506T表格(IRSForm),用以取国税局核查个人报税纪录,借以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。


       这对很多华人来说,并不是个好消息。因为大多数华人手头持有现金,也具备偿还贷款的能力,可就不在会报税时填入大金额的收入。以前可以采用不查收入的贷款方案,只要个人信用分数在700或740分以上就可以贷款。但是这次次贷金融风暴和信用危机,导致许多银行因损失过巨而关门大吉。那些没倒闭的银行从此紧缩各类贷款方案,所有零头款申请、百分之百贷款、不查收入、不查资金的贷款方案已不复存在。


       如要想乘这次房价大跌的时刻,准备买房投资,今年报税时最好和会计师先研究一下,把收入提高并多缴收入税,把报税表做得漂亮一点。这样就比较有高的机率贷到款。


       至于少数几家放款给外国人的美国银行,现也不复存在。只有非常少数在美的中国银行,如BEA银行, 能凭借其雄厚的资金实力,以及在中国的分行业务,还会贷款给境外人士。他们的贷款方式如下:贷款额度不能超过50%,还要审阅贷款人的资产证明、银行存款证明。


版权及免责声明

(一)凡注明“57美国网”来源之文章,未经授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与57美国网联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本网将依法追究。
(二)本文仅代表作者个人观点,与本网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
(三)如本文有涉及版权等问题,请及时与本网管理员联系,我们将立即删除。

更多精彩内容,尽在57美国网微信(微信号:usus5757)
请扫描二维码关注。

相关阅读
50万美金成就EB-5移民梦想
冬日黄石
最新文章
公司简介|联系我们|站点地图|使用条款|隐私保护
Copyright © 2017 57US.com 57美国网   美华通(厦门)网络科技有限公司   闽ICP备15017345号
地址:厦门市思明区软件园二期观日路34号之一201Z   电话:400-018-5757