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美国买房常见的十三大问题

发布时间:2016-10-20来源:57美国网编辑:fq57us
全美房地产经纪人协会的一份报告称,中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家,无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。

  全美房地产经纪人协会的一份报告称,中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家,无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。在截至今年3月底的12个月里,中国买家在美国支出286亿美元(主要用于购买住宅物业),同比增加30%,而且是第二大外国买家群体——加拿大人支出金额的2.5倍多。而加州仍然是中国人最青睐的安家之地。57美国移民就今天就关于美国买房常见的13个问题给大家一一做个回答。


美国买房常见的十三大问题_图1


  1、现在是投资美国房市的最佳时机吗?


  总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示,美国房地产市场进入自2001年14年以来最稳健的时期。全美健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8,该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施,人口统计以及抵押市场。


  房地产是具有强周期性的经济部门。从美国几十年的房价变化来看,差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌, 美国己经走过5年到6年的房价下降期,未来差不多5~6年美国房价会继续稳定上涨,2015年美国房产正值最佳投资时机。美国房价探底企稳,利率保持在低位,而美元趋于贬值,因此57美国移民建议,具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。


  2、我没有绿卡,可以在美国购置房产吗?


  美国是一个成熟的市场经济国家,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金(或银行存款)购买,没任何限制。57美国网提醒哈但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,可以用中国收入申请美国贷款。


  3、在美国买房是必需人到美国才能买吗?


  理论上你不必亲自到美国就可以买房,但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户,以便用该帐户内的资金支付购房款,即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行交接。现在大部分银行都接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。但是我们建议,在看房、选房的过程中,你最好能亲自实地考察清楚再做出选择。


  4、中国人在美国买房要些什么证件和资料?


  如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。


  5、在美国买房产权与美国人购买的有何不同?


  没什么不同,大都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。


  6、在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?


  在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必担忧了。


  7、美国买房需要付经纪人佣金吗?


  在美国加州,买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付,购房者不须承担支付佣金的责任。当然,羊毛出在羊身上,57美国移民不得不说明的是,卖方支付给经纪人的钱其实也是出售房屋所得中拿出。


  8、 来美国买房的基本流程是怎样的?


  在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。


  9、 美国买房一般是新房还是二手房?


  在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏,占地较小,以前多为其他工业或农业用地,较多的靠近高速或铁轨,或有其他的一些局限,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华,买房后直接拧包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要职业的经纪人帮助你权衡比较。


  10、 到美国买房可以贷款吗?


  随着美国经济和房地产市场的复苏与上升,很多中国客户期望来美买房置业,投资移民。根据广大买房客户的问题和咨询,这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款,及其利弊分析。


  1)在加州可以接受外国人买房贷款申请的银行有几家,汇丰银www.us.hsbc.com,华美银行 www.eastwestbank.com,国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金,存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金,没有存放时间要求。


  2)作为美国知名国际的HSBC银行,其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说,外国人的首期头款须高于40%,但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%,不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动转账,其审批速度为40--50天。贷款期限为3,5,7,10年可供您选择。贷款最高上限是200万美金。具体情况,您须咨询银行获取最专业的贷款建议。


  3)2013年以来,美国与加州的房地产市场非常火爆,房价正在上升,买家蜂拥而至。卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格,外国买家的贷款申请难度更大。因为外国人贷款的审批期限较长,所以在选择投资标的物时,就比较不容拿到一个比较优惠的价钱,毕竟 ”CASH IS KING 现金为王“,如果想投资美国房地产,还是需要准备比较充足的”现金弹药“会比较好。


  57美国移民提醒,以上银行的流程和要求有时会有变动,准备贷款之前,请先咨询银行。一般来讲,需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多,手续更复杂,一切顺利的话,成交时间大约在1~2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续,过户成交。


  11、美国买房购房资金如何汇寄


  如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,而需要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候,顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有,你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关於具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。


  12、美国买房人在国内如何租售


  可以找人代管。如果是投资出租房产,出租给租客,一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人,经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。收费一般是全年租金的8%;二是交给专业的租赁公司打理,如果有法律纠纷,需要请律师或专业公司驱逐房客,管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。


  13、美国买房后再卖出需缴资本利得税(所得税)吗?


  美国有一套相对完善的住房政策:所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。


  所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳,避免麻烦。


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